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标题: 为什么房价宁死不降？ [打印本页]
作者: 杨逍逍 时间: 2022-5-24 13:19
标题: 为什么房价宁死不降？
有朋友问我这个问题，我就顺便聊聊。在说这个问题之前，先说明一下现在地产行业现状。
首先，房地产辉煌发展那么多年的基础就是市场需求庞大。这是最基本的一个判断，其它现象都是在此基础上衍生的。
市场需求在二十多年的行业发展、在人口出生率大幅度缩减之后，自然而然会大幅度缩减；而行业内的地产公司规模却增加到史无前例的级别，2021年全国百强中第36名已达到1006亿元，前15名在2000亿元以上，第一名碧桂园7028亿。而2011年全国第一的万科营业额才突破千亿达到1210亿，前二十强总销售额才8773亿，仅为十年后的第一名的1.25倍。
急速缩减的市场需求与急速增加的行业规模，本质上存在极大的冲突。所有人都知道行业在下行，但出于惯性与侥幸，大多数都想抢占最后的窗口期，于是疯狂的扩张与利用杠杆，进行最后的跑马圈地运动。资本的逐利性使得他们认为市场的达摩克利斯之剑不会落在自己的头上。
此时的风险肉眼可见，如国家不提前把控，行业惯性将使得地产行业无法软着陆，在最终临界点爆发的之时，结果将更为惨烈，社会损失无法衡量，加上连锁反应，说成经济失控或崩溃都不是危言耸听。
此时，就体现了国家宏观把控或计划经济（某种意义上）的重要性了。国家通过强力措施进行管控，提前给行业进行刹车，以高压手段淘汰或逼着高风险房企出局或调整，避免未来一定会出现的崩盘局面。
刹那间，仿佛进入碟片进入慢动作模式，几乎所有房企的开发、销售速度都被压制下来。一切都按着计划发生，直接、惨烈、冷酷，但稳妥、长远、积极。但出人意料又无可奈何的事情发生了——那就是新冠疫情的爆发。
国家嫌房企发展太快，怕它摔着，咔吧一声打断了地产行业的一条腿，将它按在地上正用力摩擦呢，新冠疫情窜出来咔咔直接把另一条腿给剁了。
飞来横祸，我勒个去。国家也懵逼了，再寻思疫情要是把这些企业都弄死了，自己岂不是也成了帮凶？关键是，它罪不至死，只是需要强力管控，而且现在死了麻烦也很大。于是乎，各地开始暗通款曲，曲线救市，各种或隐晦或直接的行业政策、金融政策又陆续推出。
问题是，管控是外因，疫情是内因。疫情导致社会整体经济下行，消费力不足；单纯政策管控下，市场需求是逐步缩小，而疫情导致市场需求急速下降。一个行业，在短时间内失去其市场根本，结果会如何？再加上管控对市场信心的影响，更是雪上加霜。
长达两年多的疫情，史无前例的管控，导致多少人失业？多少人收入锐减？多少企业破产？又有多少房贷还不上，甚至被拍卖？所以，各地及金融政策再扶持，也没见地产形势有所起色。
事已至此，房企怎么办？硬抗呗！该国家接盘的接盘，能撑的撑住，撑不住该清算的清算。
了解了这些，再问为什么房价还不降？
为什么不降价？因为从早三年前开始，房地产已不再是高利润行业，再碰到这个市场环境，都在亏着卖；而且已经温水煮青蛙煮了两三年了，该降的都降过了。
那就不能再降点？回些款说不定能救活企业。想得轻松了，再降些也买不了多少，杯水车薪救不了命。
那就不能降的狠一些？多回些款总行吧。哎，再降就降到骨头里，属于自杀，还救啥？
说明白了吧，降了也是死！所以，宁死不降！
注：本人解释的是一般情况，对于特殊区域、特殊企业不在此列。
作者: 只配当配角 时间: 2022-5-24 13:24
降了。
南京都降了。
作者: 杨逍逍 时间: 2022-5-24 13:26
降就降吧，能降说明还有生存空间。
南京杭州那边地产市场还是不错的，尤其高端市场。
作者: 扫地打水也点评 时间: 2022-5-24 13:31
要知道房价构成，再来分析房价的升与降，否则，是瞎子摸象
作者: 跳梁老丑 时间: 2022-5-24 13:33
正在一个边境山谷考察房价，感觉比起2018年，已经降了大半，没有下行空间了。工地都停了。
作者: 四爷 时间: 2022-5-24 13:35
前辈，帮我把那篇《山杏》删了
手机上线，弄不明白排版了辛苦，谢谢
作者: 杨逍逍 时间: 2022-5-24 13:36
这说的是短期内市场规律。跟成本有个毛关系。
长远谈房价讲成本。现在卖的房子都是两三年前规划、核算、制定的成本，都成既定现实，讲成本有个吊毛用？
你还能把成本再大幅度改过来？
作者: 杨逍逍 时间: 2022-5-24 13:37
下一步，各地zhengf尝试降低地价。你等着看。
作者: 我是潜水的 时间: 2022-5-24 13:40
地价肯定会调控，问题是即便地价降了，在疫情导致的人工，材料成本上升的空间，开发商也会观望拿地的，与此同时，应该还会有一些相应的措施空降
作者: 河海森林 时间: 2022-5-24 14:27
感觉说的都有道理,不知道听谁的好
作者: 扫地打水也点评 时间: 2022-5-24 15:17
不谈房价成本的人，竟然大言不惭谈房价。你就是一个奇葩。
作者: 杨逍逍 时间: 2022-5-24 15:42
明明，你的大脑仁又跑丢了？已经跟你声名这说的是短期。短期看市场，长期看成本，你不懂吧。
我十几年的资深地产人员，你跟我讲这肤浅道理。来，你说说地产成本构成有哪些？
作者: 扫地打水也点评 时间: 2022-5-24 15:53
你资深就懂房地产？未必。
房价的构成：地价+建筑成本+税费+利润。其中，地价是大头，即房价的绝大部分。
作者: 知音 时间: 2022-5-24 16:03
前期把资本都祸祸完了，想摊到房价上，就降不下来了。
作者: 柒柒夏 时间: 2022-5-24 16:35
本帖最后由 柒柒夏 于 2022-5-24 16:38 编辑
开发商取得土地费涨到以前的好多倍。工资材料涨价。人工费涨价。成本自然就上来了。。
作者: 柒柒夏 时间: 2022-5-24 16:40
对啊开发商土地费拿不起了。。太贵了，过去的好多倍。。
作者: 扫地打水也点评 时间: 2022-5-24 18:22
都在涨，就是工资不涨。
作者: 王小丫 时间: 2022-5-24 20:05
降了，富力地产房价都打至对折了～
作者: 大玲小芳 时间: 2022-5-24 20:29
建筑成本1000—2000/m2.剩下的是地价、税费、融资成本、利润。房地产就其属性，是支柱产业，但以前承担着蓄水池功能，还解决土地财政。现在是提振内需稳增长的重要手段，只是时过境迁，房产和股市都是越涨越买，越跌越无人问津。毕竟房产有折旧，甚至有随着自然灾害灭失的风险。
作者: 大玲小芳 时间: 2022-5-24 20:30
另外人口基数在下降，六个核桃都有不少房子等着继承呢。
作者: 晨牧 时间: 2022-5-24 20:44
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作者: 杨逍逍 时间: 2022-5-24 20:53
说的就是现在，你让他在打折试试？
作者: 知音 时间: 2022-5-24 21:07
开放二胎三胎之后，人口会不会暴增？
作者: 风飘飘 时间: 2022-5-24 21:30
总之吧，一个房子就能轻轻松松掏空广大屁民的腰包，前十年，国家没命地发展房地产，不断地扩建新区，买不起?给你贷，不需要?放开二胎三胎，目的就是把你手里的钱弄个干干净净。。。我才不管啥泡沫啥成本啥经济呢，我就想问问，啥时候给儿子买房比较合适，今年明年还是后年?
作者: 知音 时间: 2022-5-24 21:32
是的，理论咱也看不懂。
就直接问结果。
作者: 风飘飘 时间: 2022-5-24 21:43
一线二线城市房子天价供不应求，年轻人全集中在那里，不买不行，十几线小城市房子三四千供过于求，家家都有两套房子不止，我们这边的新区一到晚上鬼影子都没一个，打个车都困难，为了卖房子就把***部门都撵过去，主城里好多单位办公楼都空置着，就是在一栋楼里的办公室也因为办公面积的缘故好多都锁着，也不出租，因为租金要无偿交财政。
作者: 知音 时间: 2022-5-24 22:16
风飘飘 发表于 2022-5-24 21:43
一线二线城市房子天价供不应求，年轻人全集中在那里，不买不行，十几线小城市房子三四千供过于求，家家都有 ...
你们那年轻人都走了吧？
作者: 风飘飘 时间: 2022-5-24 22:38
能留在外边的都在外边，有一部分回来的都挺好，父母给钱买房子买车结婚，过的逍遥自在。我们单位的好多年轻人也都是从外地考来的，都不用父母贴多少钱，轻轻松松就把房子买了
作者: 闲窗梦 时间: 2022-5-27 11:11
人口红利消失。将来每个人都有房。中国老龄化加剧。长期看肯定是降价的。
作者: 柒柒夏 时间: 2022-5-29 18:07
自己给自己涨啊。。嘿嘿
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