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标题: 关于房子，买卖不破租赁 [打印本页]
作者: 杀手    时间: 2024-7-21 19:36
标题: 关于房子，买卖不破租赁
看视频，很多人提到买卖不破租赁
他们说法拍房，比如原房东知音如果提前和其他人比如一楠兄签订低价租赁合同
那么新购房者比如柳警拍下后也无法赶走一楠，且拿不到租金。

我不太理解这其中的逻辑

不涉及其他方式方法和手段，单纯考虑法律逻辑问题。

我的理解是，柳兄拍下房子，那么一楠兄就应该向柳兄缴纳房租
一楠说买卖不破租赁，柳兄说，我承认你租赁权啊，但不是“免费”租赁啊，当然要给房东柳兄缴纳房租
然后一男说，我给知音全款缴纳租金了啊，交了20年的。
这时候，柳兄可以说，那是你和知音的经济合同，知音收款，但今后无法合法提供房子了，就属于不当得利，一楠你可以起诉知音要回以后的租金。。。
一男和知音的经济纠纷和我老柳没啥关系，我这边你还是要缴纳房租的。不缴纳租金，可以赶你出去啊
所以我的理解是，租客和原房东知音之间的租金纠纷，和现房东柳兄没啥关系，柳兄这边还是应该可以收取租金的。

视频和评论中的说法都很含糊，逻辑也不是很清晰，有点看不懂，为啥新房东拍下拿不到房子还拿不到租金呢。






作者: 杀手    时间: 2024-7-21 19:37
“低价”合同是另一个问题
作者: 知音    时间: 2024-7-21 20:32

必须要先解除租赁，才能买卖吧，我直观的认为。

作者: 知音    时间: 2024-7-21 20:33

房屋有租赁关系没解除了，应该不给过户。
作者: 杀手    时间: 2024-7-21 20:34
知音 发表于 2024-7-21 20:32
必须要先解除租赁，才能买卖吧，我直观的认为。

应该不是吧？
反正日本肯定不是。


作者: 知音    时间: 2024-7-21 20:40
杀手 发表于 2024-7-21 20:34
应该不是吧？
反正日本肯定不是。



如果租赁关系延续，也是要重新签合同，租户和新房东签合同。

我在周一楠租房没到期的时候把房子卖给别人，应该补偿周一楠的违约金。
作者: 杀手    时间: 2024-7-21 21:34
知音 发表于 2024-7-21 20:40
如果租赁关系延续，也是要重新签合同，租户和新房东签合同。

我在周一楠租房没到期的时候把房子卖 ...

现在法拍房不好卖，就是因为有租户（也许是原房东同一个阵营的），会维持租赁关系。。。
我也和你一样，抱有朴素的逻辑，应该补偿或者退还以后的租金。


作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-21 22:05
知音 发表于 2024-7-21 20:40
如果租赁关系延续，也是要重新签合同，租户和新房东签合同。

我在周一楠租房没到期的时候把房子卖 ...

所谓买卖不破租赁，是指房屋的租用权不受所有权转移的影响，租赁者无过错，不应受到利益损害。
     例如：我的房子，租用给了贾拖鞋后，我因欠债，被法院查封了房子去拍卖给了闲大喷。此时，闲大喷获取了所有权，据此，可以找贾拖鞋收取房租（并获取因房屋所产生的其它孳息或利益），但不能撵走贾拖鞋，因为贾拖鞋在此事中无任何过错。贾拖鞋须向闲大喷缴纳产权转移后的租金。若此前贾拖鞋预付给我了租金的，超出我持有产权时间的部分，贾拖鞋只能向我主张退回。

作者: 螃蟹    时间: 2024-7-21 22:10
本帖最后由 螃蟹 于 2024-7-21 22:40 编辑

房子先租给了A，然后房子卖给了B，A和B对房子拥有的都是债权。一个是因租赁合同产生，一个是因购买合同产生。又因为A的债权在先，所以，要先偿还A（完成租赁），后偿还B（完成买卖）。除非A同意，否则B无权单方面更改债务清还次序。

——背后的逻辑应该是这样吧……
作者: 杀手    时间: 2024-7-21 22:49
再折长亭柳 发表于 2024-7-21 22:05
所谓买卖不破租赁，是指房屋的租用权不受所有权转移的影响，租赁者无过错，不应受到利益损害。
...

我感觉我和柳兄理解的一样。
但视频中拍到房子的新房东，却收不到租金，还挺无可奈何的样子
按说法理上应该支持新房东收取租金才对

那只能理解成现实问题吧，根本不是法律问题，哈哈
作者: 杀手    时间: 2024-7-21 22:51
螃蟹 发表于 2024-7-21 22:10
房子先租给了A，然后房子卖给了B，A和B对房子拥有的都是债权。一个是因租赁合同产生，一个是因购买合同产生 ...

租赁和买卖应该没有法律上的强制顺序吧，租赁没完成期间，房产应该也可以买卖

只是新房东仍然需要继续租给这位租客

现在疑惑的是为啥很多视频讲新房东“无法收取租金”
作者: 知音    时间: 2024-7-21 22:53
再折长亭柳 发表于 2024-7-21 22:05
所谓买卖不破租赁，是指房屋的租用权不受所有权转移的影响，租赁者无过错，不应受到利益损害。
...


房租不能涨价吗？
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-21 22:55
知音 发表于 2024-7-21 22:53
房租不能涨价吗？

在合理范围内应该可以
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-21 22:57
杀手 发表于 2024-7-21 22:49
我感觉我和柳兄理解的一样。
但视频中拍到房子的新房东，却收不到租金，还挺无可奈何的样子
按说法理上 ...

原租客必须与新房东重新签订租赁合同并缴纳租金，否则，可以强制腾退。租客实际上只拥有优先租赁权。
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-21 22:58
杀手 发表于 2024-7-21 22:51
租赁和买卖应该没有法律上的强制顺序吧，租赁没完成期间，房产应该也可以买卖

只是新房东仍然需要继续 ...

现实中，有人设定永久居住权来对抗买卖，这个不能与租赁混淆。
作者: 螃蟹    时间: 2024-7-21 23:36
本帖最后由 螃蟹 于 2024-7-21 23:45 编辑
杀手 发表于 2024-7-21 22:51
租赁和买卖应该没有法律上的强制顺序吧，租赁没完成期间，房产应该也可以买卖

只是新房东仍然需要继续 ...


租赁权本质是债权，如果租赁合同在先，就应该先偿还租赁者。如果在租赁前房屋就已经抵押了，则不存在什么“买卖不破租赁”的问题了。“买卖不破租赁”这个问题的实质是“对债权的清偿次序”问题。租户的租赁合同是和原房主签的，租金当然给原房主咯。
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 07:03
螃蟹 发表于 2024-7-21 23:36
租赁权本质是债权，如果租赁合同在先，就应该先偿还租赁者。如果在租赁前房屋就已经抵押了，则不存在什 ...

付给原房主没问题
问题是使用半途房子被拍卖了，房东换了，原房东不再有房子所有权了
所以房东被拍卖的那一刻开始，原房东就无法提供合法房子给租客了，这以后的房租，就应该退还给租客吧？

租约关系，新房东应该认可，也就是柳警说的租赁优先权，但租客需要向新房东缴纳房费
缴纳给原房东的租费，是租客和原房东之间的经济纠纷，和新房东没什么关系，不应该据此拒绝向新房东支付租金吧
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 07:04
本帖最后由 杀手 于 2024-7-22 07:12 编辑

也就是租赁关系（优先租借权）
和付房租
不是应该分开看吗？

不破租赁，我理解的是具有优先租赁资格
但房租，还是需要缴纳给新房东吧

作者: 杀手    时间: 2024-7-22 07:14
再折长亭柳 发表于 2024-7-21 22:58
现实中，有人设定永久居住权来对抗买卖，这个不能与租赁混淆。

是的
这种玩法实际上对原房东应该也挺有风险，如果受益人真就以后不松口了。。。
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 07:15
再折长亭柳 发表于 2024-7-21 22:57
原租客必须与新房东重新签订租赁合同并缴纳租金，否则，可以强制腾退。租客实际上只拥有优先租 ...

是的，优先租赁权
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-22 07:29
螃蟹 发表于 2024-7-21 23:36
租赁权本质是债权，如果租赁合同在先，就应该先偿还租赁者。如果在租赁前房屋就已经抵押了，则不存在什 ...

举例：设若租客与原房东签了3年租房合同，并一次性缴纳了3年房租，而原房东在合同签订后一年，就将房屋所有权通过买卖形式转让给了新房东，那么，原房东就应该向租客退还剩余两年的租金，租客与新房东重新签订租房合同，并向其缴纳租金。新房东不得拒绝租客继续租用此房。租金应与此前一致。
作者: 知音    时间: 2024-7-22 07:50
再折长亭柳 发表于 2024-7-22 07:29
举例：设若租客与原房东签了3年租房合同，并一次性缴纳了3年房租，而原房东在合同签订后一年， ...


这可能是法拍房跟正常房屋买卖不同的地方吧
作者: 信以为真    时间: 2024-7-22 08:37
加拿大如果解除租赁
就不能再租给别人，除非原来的租户同意搬走。
作者: 湘女妃儿    时间: 2024-7-22 08:48
这个肯定与租户无关啊。
要么原房东提前和租户商量退租退违约金
要么原房东给新房东结清剩余租款。
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-22 09:38
知音 发表于 2024-7-22 07:50
这可能是法拍房跟正常房屋买卖不同的地方吧

法拍房的规则很不公平，流拍就降价，本来估价就估的低，流拍几次就贱卖了。应该是第三方评估后，腾退，以估值判给胜诉方结案。
作者: 河海森林    时间: 2024-7-22 09:44
找法院解决吧
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 10:54
纠纷可以避免。
买房人看房的时候就知道有租客。完全可以提前协商续租或是退租。
没必要买了房子既不能住又没有房租。
表情：竹篮打水。
作者: 螃蟹    时间: 2024-7-22 12:15
本帖最后由 螃蟹 于 2024-7-22 12:23 编辑
杀手 发表于 2024-7-22 07:03
付给原房主没问题
问题是使用半途房子被拍卖了，房东换了，原房东不再有房子所有权了
所以房东被拍卖的 ...


租赁合同有效期内，也就是租户仍持有房屋使用权的情况下，这时卖房者卖出去的房子并没有使用权。只有卖房者清偿了这部分债权，完成房屋租赁合同之后。该房屋的所有和使用权，才完整的移交给了买房者。

那么，是卖房方没告知清楚，还是买房者不了解情况或为贪图便宜明知如此却事后不认，并由此产生了纠纷。总而言之，是发生于买卖关系中，买卖合同一端，与之前的租赁关系，和人家从前租户是无关的。

你前面的说法，等于把买卖关系中的风险纠纷，转嫁到了租赁关系中，让租赁方承担不必要的风险和成本。如果租户同意，卖房者也同意，这事好办。如果租户不同意，买房者只能和卖房者之间协商或扯皮了，呵呵。
作者: 螃蟹    时间: 2024-7-22 12:34
本帖最后由 螃蟹 于 2024-7-22 12:48 编辑
再折长亭柳 发表于 2024-7-22 07:29
举例：设若租客与原房东签了3年租房合同，并一次性缴纳了3年房租，而原房东在合同签订后一年， ...


有些租户一租就很长的，投入也十分巨大。我有一哥们在上海附近（江苏地界）的非热门旅游区内，租了一个临湖的二层农民房，签了20年的合同。全部自己设计，用自己公司的工人，装修还花了几十万——连心血和人工都算上恐怕要上百万。

还有无法计算的隐形成本，比如放弃了城市发展的种种便利和好处，放弃了很多客户，把工作室也迁到了这里，就是打算体验下在乡野田园的工作和生活……

如果房主把房子卖给其他人，法律上又没有“买卖不破租赁”的保护，自己被迫要和新房东扯皮，甚至之前的投入都白搭，那损失可就大了。
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:05
本帖最后由 杀手 于 2024-7-22 15:10 编辑
螃蟹 发表于 2024-7-22 12:34
有些租户一租就很长的，投入也十分巨大。我有一哥们在上海附近（江苏地界）的非热门旅游区内，租了一个 ...


咱俩讲的好像不是同一个问题啊，哈哈
我和柳兄我们的意思是“承认”“认可”买卖不破租赁
也就是说新房东仍然应当维持和租客的租赁关系

问题是预支给旧房东的20年租金，怎么处理，应该由谁向谁支付才合理。

法律的基准是公平，而不是看谁更可怜
而且，成年人的法律当事者，都是平等主体，也没有更可怜一说吧，大家都是平等的当事人。

租户签订和预付租金的时候，应该能预见所有权有可能因买卖，继承，赠送等事由发生变更，他还是选择了签订合同，那么以后的追债的麻烦风险，自然也是租客负担，而不是新房东向老房东追要预付租金。


作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:08
螃蟹 发表于 2024-7-22 12:34
有些租户一租就很长的，投入也十分巨大。我有一哥们在上海附近（江苏地界）的非热门旅游区内，租了一个 ...


所以，您朋友有权要求新房东继续租赁合同。

只是需要继续向新房东缴纳租金

而原本预付给老房东的租金中，未使用的那部分金额，则应该由租客向老房东要求返还。

所以您朋友会和老房东产生纠纷，这是自己签订和预付的时候就可以合理预料到的场景。
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:11
雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 10:54
纠纷可以避免。
买房人看房的时候就知道有租客。完全可以提前协商续租或是退租。
没必要买了房子既不能住 ...

法拍房很多时候租客就是老房东熟人，目的就是搅黄法拍，商量不来的
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:12
河海森林 发表于 2024-7-22 09:44
找法院解决吧

哈哈，道理上是这样，这里主要想理清这里面的发理问题
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:12
杀手 发表于 2024-7-22 15:12
哈哈，道理上是这样，这里主要想理清这里面的发理问题

法理
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:14
再折长亭柳 发表于 2024-7-22 09:38
法拍房的规则很不公平，流拍就降价，本来估价就估的低，流拍几次就贱卖了。应该是第三方评估后 ...

现实问题，起诉成本太高
一个合理流畅的法律制度下这就不成为问题了
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:18
湘女妃儿 发表于 2024-7-22 08:48
这个肯定与租户无关啊。
要么原房东提前和租户商量退租退违约金
要么原房东给新房东结清剩余租款。

是的，总体思路应该是这样的
新房东和租客都不应受到损失
老房东应该把多收的费用退还租客
“公平”基准嘛

但向老房东索债本身，也是有风险的，比如原房东破产没偿还能力这种风险，还是索债人承担
所以，租客和新房东，谁才应该成为索债人呢？
我认为租客应该承担这种风险
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:19
信以为真 发表于 2024-7-22 08:37
加拿大如果解除租赁
就不能再租给别人，除非原来的租户同意搬走。

虽然大大保护了租客，但疑似对房东不公啊，疑似保护过度。
租客房东没处在公平的位置。


作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:22
信以为真 发表于 2024-7-22 08:37
加拿大如果解除租赁
就不能再租给别人，除非原来的租户同意搬走。

日本的话，普通租赁关系下，一般约定租客提前1个月通知房东即可解约

房东如果解约，则需要满足2个条件
1，有合理理由，限制了随意解约的情况
2，至少提前6个月通知租客，留出了充分找新房的时间
且这俩是强制法条，双方约定和法条抵触的话，约定无效
作者: 杀手    时间: 2024-7-22 15:23
杀手 发表于 2024-7-22 15:22
日本的话，普通租赁关系下，一般约定租客提前1个月通知房东即可解约

房东如果解约，则需要满足2个条件 ...

也是更多保护了租客
但更平衡一点，没像加拿大那么极端
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 15:36
杀手 发表于 2024-7-22 15:11
法拍房很多时候租客就是老房东熟人，目的就是搅黄法拍，商量不来的

那就是买卖不破租赁的特殊情况了……表情：特殊情况特殊对待。
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 15:49
螃蟹 发表于 2024-7-22 12:34
有些租户一租就很长的，投入也十分巨大。我有一哥们在上海附近（江苏地界）的非热门旅游区内，租了一个 ...

房东不缺钱当然会履行合同二十年。
可万一房东破产了。房子作为执行财产被拍卖抵债。那房客损失就大了。
表情：未雨绸缪。
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-22 16:18
雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 15:49
房东不缺钱当然会履行合同二十年。
可万一房东破产了。房子作为执行财产被拍卖抵债。那房客损失就大了。 ...

放心，这种情况下，估计法拍只会流拍，最后也只有租客会买。
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 16:35
再折长亭柳 发表于 2024-7-22 16:18
放心，这种情况下，估计法拍只会流拍，最后也只有租客会买。

如果租客拖着不买。房东老赖全家都逃到缅北躲债。那房租到期岂不是可以白住……表情：脑洞大开。
作者: 知音    时间: 2024-7-22 16:39
雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:35
如果租客拖着不买。房东老赖全家都逃到缅北躲债。那房租到期岂不是可以白住……表情：脑洞大开。



这里的关键词就是那个“法拍房”，是原房主不想卖房被强制执行的，与熟人签订一个低价的租赁合同来捣乱。
（表情：看了上面的一些回复，我总结出来的）
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 16:46
知音 发表于 2024-7-22 16:39
这里的关键词就是那个“法拍房”，是原房主不想卖房被强制执行的，与熟人签订一个低价的租赁合同来捣 ...

法拍房是不是比市场价格低……表情：不懂就问。
作者: 螃蟹    时间: 2024-7-22 16:47
本帖最后由 螃蟹 于 2024-7-22 17:42 编辑
杀手 发表于 2024-7-22 15:05
咱俩讲的好像不是同一个问题啊，哈哈
我和柳兄我们的意思是“承认”“认可”买卖不破租赁
也就是说新 ...


这个“预见所有权变更”的说法不合理，如何预见？而且，纠纷是发生在买卖关系中，与之前的租赁无关。就是说：购房者买了一使用权暂时不属于卖方的房子。

购买时，房子就包含了第三方在约定期内拥有使用权。租赁和购买都是债权，卖房者用房子清偿，也要按先后顺序先清偿租赁方。这才是“买卖不破租赁”的本义。

租房者若提前预付房租，不用再交一份给买房者（因为此时房屋使用权还没移交到买房者手中）。若无提前预付，也是继续按租赁约定把租金交原房主。

如果买房者对此有异议，也应该和卖房者协商——我买了你的房子，为啥不能立即使用？至于是卖房者退还一部分购房款，还是把租户每月租金转交买房者。就看他们的协商结果，应该与租房者无关。

不存在什么新房东问题，因为“租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力”。
作者: 知音    时间: 2024-7-22 16:48
雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:46
法拍房是不是比市场价格低……表情：不懂就问。



是你自己说了不算，法院帮你执行，低价出售，表情：装明白

（法院也可能把这个消息告诉自己的熟人来买，同样类推还有法拍车吧，括号里面的都是我自己猜的。我有个朋友买了一个法拍法人别墅……）
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-22 16:49
本帖最后由 再折长亭柳 于 2024-7-22 16:54 编辑
雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:46
法拍房是不是比市场价格低……表情：不懂就问。

那不是低一点，而是低了一大截，而且，流拍一次就降价一次，三次流拍价钱就烂大街了。如果还是没人竞买，就变卖，变卖不成的，债权人又不愿意以物抵债的，就解除查封。
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 16:53
再折长亭柳 发表于 2024-7-22 16:49
那不是低一点，而是低了一大截，而且，流拍一次就降价一次，三次流拍就烂大街了。

那不就得了。便宜不好占呀。不是质量有问题就是延伸的纠纷多……表情：数钢蹦儿。
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 16:54
知音 发表于 2024-7-22 16:48
是你自己说了不算，法院帮你执行，低价出售，表情：装明白

（法院也可能把这个消息告诉自己的熟人 ...

你的盆友还缺盆友吗……表情：土豪我萌做盆友吧。
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-22 16:55
雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:35
如果租客拖着不买。房东老赖全家都逃到缅北躲债。那房租到期岂不是可以白住……表情：脑洞大开。

会有人来收的。
作者: 知音    时间: 2024-7-22 16:58
雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:53
那不就得了。便宜不好占呀。不是质量有问题就是延伸的纠纷多……表情：数钢蹦儿。



被没收的房子有两个极端吧，万一是送给贪官的，那你就捡着了。表情：捡漏不易
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 17:03
知音 发表于 2024-7-22 16:58
被没收的房子有两个极端吧，万一是送给贪官的，那你就捡着了。表情：捡漏不易

贪官不差那俩房租吧……表情：捡不着。
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 17:04
再折长亭柳 发表于 2024-7-22 16:55
会有人来收的。

谁……表情：好奇。
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-22 17:11
雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 17:04
谁……表情：好奇。

房东的委托人
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-22 17:23
知音 发表于 2024-7-22 16:58
被没收的房子有两个极端吧，万一是送给贪官的，那你就捡着了。表情：捡漏不易

这里聊的是民事诉讼吧？贪污受贿的房产属于刑事诉讼里的赃物，只会处理变现后上缴国库。
作者: 雾鬓新梳绀绿    时间: 2024-7-22 17:24
再折长亭柳 发表于 2024-7-22 17:11
房东的委托人

是财产总会有人帮忙惦记的……表情：委托人雷锋。
作者: 知音    时间: 2024-7-22 17:27
再折长亭柳 发表于 2024-7-22 17:23
这里聊的是民事诉讼吧？贪污受贿的房产属于刑事诉讼里的赃物，只会处理变现后上缴国库。


我傻傻的分不清…(o^^o)
作者: 再折长亭柳    时间: 2024-7-22 17:28
知音 发表于 2024-7-22 17:27
我傻傻的分不清…(o^^o)

很容易区分，那就是涉案人是否违法犯罪。




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