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标题: 关于物权转移的法律问题 [打印本页]

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作者: 杀手    时间: 2024-8-31 12:23
标题: 关于物权转移的法律问题
@再折长亭柳   说
汽车和房屋等不动产交易的完成，是以登记为标记的，即使已经钱货易手，只要尚未登记，买卖就不算完成。金月半已经完成了产权登记，知音怎么可能还会去购买呢？难道购买前不去查产权和他项权登记的吗？

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作者: 杀手    时间: 2024-8-31 12:26
首先我的理解都是基于日本法律制度，我没有中国法律的学习背景。
两国很多道理是共通的，细节却可能有差异。
所以仅供思路参考，不能直接套用。

日本的话，3个月以内的证明都视为有效证明，所以这个时间差就有可能造成信息差，进而导致欺诈或误解的发生。
就有可能差生转移登记后又被第二次销售的情况。

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作者: 杀手    时间: 2024-8-31 12:33
不动产和车船的登记“完成”，是指完全具备对抗第三者的彻底产权，举例中的知音姐和6姐的对抗中，登记完毕的6姐优先被保护，6姐能最终拿到房产。

而签约后尚未交钥匙也没有登记的房产，虽然不具备对抗合法第三者的权利层级，但在原卖家柳和原买家金姐的关系中，买家金姐的权利被优先保护，合同本身有效。这时候可以理解为拿到了部分权利（只针对卖家的法律优势）

登记完毕后，则6姐不光针对卖家，针对全世界所有人都具有法律优势。
换言之，是权利“范围”的大小不同。

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作者: 杀手    时间: 2024-8-31 12:38
支付了房款，拿到了房子，拿到房子钥匙本身，只意味着拥有了“占有权”，但不等同于“所有权”
最终房子归谁，还是要看登记的先后
还是刚才例子，先后卖给6姐和知音姐
如果知音迅速的完成了转移登记，那么房产就是知音的，6姐哪怕已经签约，已经付钱，并拿到了房子钥匙，最终仍然不得不把房子交给知音。6姐的权利就是向卖家柳警追索赔偿

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作者: 杀手    时间: 2024-8-31 12:40
法律的本质是精确界定各方的权责范围和轻重

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作者: 杀手    时间: 2024-8-31 12:44

杀手 发表于 2024-8-31 12:26
首先我的理解都是基于日本法律制度，我没有中国法律的学习背景。
两国很多道理是共通的，细节却可能有差异 ...

国内一房多卖的案例应该也很多吧？尤其欺诈案例中

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作者: 杀手    时间: 2024-8-31 12:45

杀手 发表于 2024-8-31 12:44
国内一房多卖的案例应该也很多吧？尤其欺诈案例中

这时候法官就要判断哪个受害人应该获得房产，哪些受害人不得不向骗子追索损失赔偿（有很大风险得不到或无法足额得到赔偿）

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-8-31 12:48

杀手 发表于 2024-8-31 12:38
支付了房款，拿到了房子，拿到房子钥匙本身，只意味着拥有了“占有权”，但不等同于“所有权”
最终房子归 ...

一房两卖，属于合同诈骗。

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-8-31 12:49

杀手 发表于 2024-8-31 12:44
国内一房多卖的案例应该也很多吧？尤其欺诈案例中

国内一房两卖，只要不是误操作，而是故意，卖房者属于合同诈骗，会坐牢。

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作者: 知音    时间: 2024-8-31 13:09

围观旁听

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作者: 金豆豆    时间: 2024-8-31 15:32
一房两卖，通常是协商解决；协商不下来，都要主张权利的话，应该是以过户为准。当然，没过户那个（过户那个也可以），可以告合同欺诈，要求追究法律责任~~~

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作者: 知音    时间: 2024-8-31 16:13

杀手 发表于 2024-8-31 12:38
支付了房款，拿到了房子，拿到房子钥匙本身，只意味着拥有了“占有权”，但不等同于“所有权”
最终房子归 ...

登记不得交房产证吗？想拿到房产证得先付款，

这些条件不具备的话也登记不了

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作者: 重磅企鹅    时间: 2024-8-31 17:43
蚂蚁，你顺便街头采访一下日本群众，当年侵略中国对还是不对。

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作者: 知音    时间: 2024-8-31 20:36

重磅企鹅 发表于 2024-8-31 17:43
蚂蚁，你顺便街头采访一下日本群众，当年侵略中国对还是不对。

这个具有挑战性

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作者: 西北    时间: 2024-9-2 04:47


不一定。至少汽车交易完成不一定和登记时间有关。

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 05:31

西北 发表于 2024-9-2 04:47
不一定。至少汽车交易完成不一定和登记时间有关。

西北早上好
是的，其实房产也不一定非和登记有关，前面说的是大多数情况下。

比如我刚建了一套房，还没去登记。
这时候卖给西北老师，那么双方同意交易，合同开始产生效力，我收到房款，房子“交付”给你的时候（不需要等到登记），交易就完成了。
汽车也类似，需要登记的动产和不动产，都比较类似。

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 05:36

杀手 发表于 2024-9-2 05:31
西北早上好
是的，其实房产也不一定非和登记有关，前面说的是大多数情况下。

如果房子或汽车，我已经去登记在我自己名下了。
这以后再卖给别人，就需要办理完登记转移手续，才“彻底”具备对抗任何人（不限于交易双方）的物权级别的所有权。
如果没完成转移登记，则买家只具备对抗卖家的法律优势。
以上都是以日本法律制度为前提，国内具体细节不排除有差异，思路仅供参考

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 05:40

杀手 发表于 2024-9-2 05:36
如果房子或汽车，我已经去登记在我自己名下了。
这以后再卖给别人，就需要办理完登记转移手续，才“彻底 ...

物权，是绝对所有权
债权，是相对的
物权是更高更全面的权利

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 05:43

杀手 发表于 2024-9-2 05:36
如果房子或汽车，我已经去登记在我自己名下了。
这以后再卖给别人，就需要办理完登记转移手续，才“彻底 ...

这时候卖家负有协助办理完转移登记的义务，买家有要求对方办理完登记的“债权”
登记完成前不具备对抗第三者的效力（第三者：比如另一个也买了这房子并完成了转移登记的买家）

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 05:48

重磅企鹅 发表于 2024-8-31 17:43
蚂蚁，你顺便街头采访一下日本群众，当年侵略中国对还是不对。

哈哈哈，这个当面问，大概率会说双方都爱听的一些话

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 05:52

知音 发表于 2024-8-31 16:13
登记不得交房产证吗？想拿到房产证得先付款，

这些条件不具备的话也登记不了

日本的话，有点不一样
可以说没房产证的概念，是在法务局登记房屋所有权，可以开具房产证明，这个证明可以无限的开，但每份证明本身作为“证明”来用的话，效力只有3个月。
所以原房主可以有无数张这类房产证明。
然后持驾照等身份证，就可以去卖房了。
在日本房产证明，不是唯一的

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 05:53

再折长亭柳 发表于 2024-8-31 12:49
国内一房两卖，只要不是误操作，而是故意，卖房者属于合同诈骗，会坐牢。

这边也类似，故意不故意很重要
但更重要的是是否有恶意获利的情形。
如果对另一方进行损失赔偿，应该就不属于诈骗了

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 05:57

杀手 发表于 2024-9-2 05:52
日本的话，有点不一样
可以说没房产证的概念，是在法务局登记房屋所有权，可以开具房产证明，这个证明可 ...

日本可以拿到一组密码，可以用来交易，证明所有权，说起来也类似房产证吧。
不过不是必须的，也可以不用它。
总之有多重交易存在的可能性。

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 06:35

杀手 发表于 2024-9-2 05:53
这边也类似，故意不故意很重要
但更重要的是是否有恶意获利的情形。
如果对另一方进行损失赔偿，应该 ...

日本原则签约自由。
假如柳警有一套房，签合同100万卖给了金豆豆，尚未过户。
后来柳警又和知音签合同，200万卖给了知音。
这俩合同，在日本法律来看，都是有效的，虽然只有一套房。
实际上无法履行的一侧，需要给与赔偿。但那个合同本身，是有效的。

假设柳警因为房屋价格连年上涨，所以高价卖给了知音。
那么金豆索赔的时候，房款100万自然要回来，差额的另一百万，就属于赔偿了。
所以柳警至少要支付给金豆200万
打官司当时的市场价格如果已经涨到300万，则支付300万
如果以前涨到500万了，打官司的时候行情已经跌到90万了，则仍然需要支付500万。
要确保金豆没有损失。
按照历来最高行情计算。

如果收了两份房钱，还不退钱，当然就是诈骗了，至少不当利得。

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 06:44

杀手 发表于 2024-9-2 05:57
日本可以拿到一组密码，可以用来交易，证明所有权，说起来也类似房产证吧。
不过不是必须的，也可以不 ...

日本的房产证明，任何人都可以去开具，不限于卖家和买家。
我无缘无故的也可以去开一份安倍晋三住的那套房子的房产证明
卖家同时出示驾照等身份证明
就可以证明房产是他的，就可以买卖交易了。

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 07:02

杀手 发表于 2024-9-2 06:35
日本原则签约自由。
假如柳警有一套房，签合同100万卖给了金豆豆，尚未过户。
后来柳警又和知音签合 ...

对金豆的赔偿，100万加手续费等其他成本，假设花了120万，这120万属于普通损失。
如果合理判断卖家柳警（而不是买家金豆或知音）预估房价会继续上涨而违反合同，那么继续上涨的部分，就属于特别损失，也需要赔偿，这是要求上面的500万赔偿的法律基础。

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作者: 杀手    时间: 2024-9-2 07:12
房产证有个缺陷，如果房产证挂失，申请个新证，然后卖房。
那么旧证的信息就还是原房主，就可能用它欺诈。
日本正式且重大交易，一般要求提供3个月以内开设的房产证明。
哪怕第二天原房主偷偷转卖别人，原买家也属于无过失的。
有无过失，是否知情，在判断法律责任的时候影响很大。

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作者: 重磅企鹅    时间: 2024-9-2 11:59

杀手 发表于 2024-9-2 05:48
哈哈哈，这个当面问，大概率会说双方都爱听的一些话

日本女子穿汉服否

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 07:40

重磅企鹅 发表于 2024-9-2 11:59
日本女子穿汉服否

浴衣，其实是简易日常版的和服，应该模仿于古中华吧？

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 07:43
想起日本古代有个政权
模仿唐朝新建个类似的古都
结果只用了16年就搬走了
据说原因之一有可能是日本当时的厕所卫生处理系统不咋样
城市太臭了，哈哈哈哈

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-10-14 07:59

杀手 发表于 2024-9-2 05:53
这边也类似，故意不故意很重要
但更重要的是是否有恶意获利的情形。
如果对另一方进行损失赔偿，应该 ...

所谓故意，就是指主观上有恶意嘛。

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作者: 投入    时间: 2024-10-14 10:19

再折长亭柳 发表于 2024-10-14 07:59
所谓故意，就是指主观上有恶意嘛。

就是指主观上有恶意嘛。
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国内的、这个玩意儿，
太、、、逆天了。-----哈哈哈

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 12:04

再折长亭柳 发表于 2024-10-14 07:59
所谓故意，就是指主观上有恶意嘛。

一房两卖，无法交付房产的还不退款，就成为欺诈了

只是一房两卖本身，在日本严格来说不构成犯罪，相反，日本法律认为这俩合同都是合法有效的，原房主有义务向两位购房者交付房子，无法做到的话，要给与赔偿
不退款不赔偿，这时候就转化为欺诈案件了

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 12:07

再折长亭柳 发表于 2024-10-14 07:59
所谓故意，就是指主观上有恶意嘛。

法律中比较有趣的一个小知识，法律用语中的“恶意”，是指“知道，知晓（某事）”，善意，是指不知道。

日常生活中的这种心怀恶毒不良目的“恶意”，在法律上叫“背信的恶意者”

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 12:08

杀手 发表于 2024-10-14 12:07
法律中比较有趣的一个小知识，法律用语中的“恶意”，是指“知道，知晓（某事）”，善意，是指不知道。
...

（在日本法律中）

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 12:13
房子一房两卖，不直接视为欺诈，也有一定合理性，比如

孙悟空有个洞窟，卖给了牛魔王，牛魔王已经交钱，但洞窟本身还没交付。
然后孙悟空突然得新冠挂掉了
他儿子孙小猴继承了洞窟，不知道他爹卖洞窟的事，小猴又把它卖给了白骨精

从法律上来说，孙悟空和孙小猴父子俩，可以视为同一个人，即“原房主”
这个情况就属于一房两卖
孙小猴是不知道牛魔王买的事的，（善意）
这时候要说是欺诈，小猴也怪冤枉的

这种情况就看牛魔王和白骨精谁先正式办完洞窟登记手续了，快者胜
另一个要求小猴家赔偿损失

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作者: 金豆豆    时间: 2024-10-14 16:07

杀手 发表于 2024-10-14 12:13
房子一房两卖，不直接视为欺诈，也有一定合理性，比如

孙悟空有个洞窟，卖给了牛魔王，牛魔王已经交钱， ...

这例子举得好，简洁明了，一目了然~~~~

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-10-14 17:20

杀手 发表于 2024-10-14 12:07
法律中比较有趣的一个小知识，法律用语中的“恶意”，是指“知道，知晓（某事）”，善意，是指不知道。
...

中日可能解释不一样。中文里的恶意占有、恶意讨薪等，都是指主观上有违法故意。

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-10-14 17:26

杀手 发表于 2024-10-14 12:13
房子一房两卖，不直接视为欺诈，也有一定合理性，比如

孙悟空有个洞窟，卖给了牛魔王，牛魔王已经交钱， ...

你说的和我说的是两码事。我说的一房两卖，是卖房者有骗取购房款的主观恶意，明知房屋已经售出，却实施了两卖的行为。

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-10-14 17:28

金豆豆 发表于 2024-10-14 16:07
这例子举得好，简洁明了，一目了然~~~~

这个不属于一房两卖，因为后者继承时，并不知道已经售出的前情，主观无恶意，客观也不是实施的两卖行为，属于重大误解。

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 21:38

金豆豆 发表于 2024-10-14 16:07
这例子举得好，简洁明了，一目了然~~~~

柳警6姐晚上好

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 21:41

再折长亭柳 发表于 2024-10-14 17:26
你说的和我说的是两码事。我说的一房两卖，是卖房者有骗取购房款的主观恶意，明知房屋已经售出 ...

日本的话，悟空本人卖给牛魔王后再卖给白骨精
悟空是知情的，仅仅2卖这一点上，这种情况下原则也不违法。

但他无法提供两套房子又不履行退款和赔偿责任，这时候，才处于非法状态。

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 21:44

再折长亭柳 发表于 2024-10-14 17:26
你说的和我说的是两码事。我说的一房两卖，是卖房者有骗取购房款的主观恶意，明知房屋已经售出 ...

目的，是骗房款
手段，是欺骗
主观，是不履行赔偿义务
在日本也是欺诈行为

也就是说，在不肯履行赔偿义务的时间点开始，才处于非法状态
而不是2卖的时间点就直接是非法

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作者: 杀手    时间: 2024-10-14 21:48

再折长亭柳 发表于 2024-10-14 17:28
这个不属于一房两卖，因为后者继承时，并不知道已经售出的前情，主观无恶意，客观也不是实施的 ...

这边的话悟空和小猴具有完全相同的权利和义务，在法律上视为同一人
咱俩的理解错位焦点还是非法的“起算时间点”的问题。

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作者: 刘庄主    时间: 2024-10-14 21:48


说到登记了，那离结婚还有二里地吗？

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-10-14 23:07

杀手 发表于 2024-10-14 21:41
日本的话，悟空本人卖给牛魔王后再卖给白骨精
悟空是知情的，仅仅2卖这一点上，这种情况下原则也不违法 ...

不会吧？明知自己只有一套房子，却两卖，收取两个人的钱，然后再去退还一个人的，这不是有病吗？
     我所说的一房两卖，是指明知自己只有一套房子，却虚构有两套的事实，并用以骗取购房者的购房款据为己有的行为，妥妥的诈骗。

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-10-14 23:13

杀手 发表于 2024-10-14 21:44
目的，是骗房款
手段，是欺骗
主观，是不履行赔偿义务

不对，应该从主观恶意上来认定，看其是否明知特定的这套房子已经售出却再次出售，主观上是想骗取二购者的购房款据为己有。至于被戳穿后退款，那是诈骗未遂。

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-10-14 23:15

杀手 发表于 2024-10-14 21:41
日本的话，悟空本人卖给牛魔王后再卖给白骨精
悟空是知情的，仅仅2卖这一点上，这种情况下原则也不违法 ...

明知自己只有一套，却去两卖，然后退款，这不是神经病吗？

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作者: 杀手    时间: 2024-10-15 06:35

刘庄主 发表于 2024-10-14 21:48
说到登记了，那离结婚还有二里地吗？

庄主早，柳警早
看了几遍才看懂，意思是登记后距离结婚就很近了是吧？哈哈哈

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作者: 杀手    时间: 2024-10-15 06:37

再折长亭柳 发表于 2024-10-14 23:15
明知自己只有一套，却去两卖，然后退款，这不是神经病吗？

比如房价连年上涨，或者附近要修地铁站，有升值预期，第二次卖价更高
原房主就有卖给第二个人的动机了

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作者: 杀手    时间: 2024-10-15 06:41

再折长亭柳 发表于 2024-10-14 23:13
不对，应该从主观恶意上来认定，看其是否明知特定的这套房子已经售出却再次出售，主观上是想骗 ...

这情况应该立证证明对方“目的”有“诈骗的故意”吧？
没其他条件“仅仅”“2卖”本身，在这边是合法的

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作者: 杀手    时间: 2024-10-15 06:44

再折长亭柳 发表于 2024-10-14 23:07
不会吧？明知自己只有一套房子，却两卖，收取两个人的钱，然后再去退还一个人的，这不是有病吗 ...

房款据为己有，不退不赔
在这边也是非法的
诈骗未遂，前提得证明行为本身目的是诈骗吧？

我明白了，咱们那实务上，故意二卖本身就视为诈骗，对吧

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作者: 我真很好    时间: 2024-10-15 07:12


没咋看懂，我朋友和卖主已经签好了买卖合约（还没走到付款那步），卖主突然故去，儿子决定不卖了，赔给我朋友2万五
我朋友说她可以索赔到五万的，可是那样就麻烦了，找律师啥的也要花钱，这两万五是原卖主儿子主动付的

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作者: 杀手    时间: 2024-10-15 07:23

我真很好 发表于 2024-10-15 07:12
没咋看懂，我朋友和卖主已经签好了买卖合约（还没走到付款那步），卖主突然故去，儿子决定不卖了，赔给我朋 ...

朋友原则应该可以坚持要完成买房交易的。
这里把房东和儿子视为同一个人就可以
也就是原房主签合同卖给你朋友，原房主突然又反悔了。

2万还是5万是买家判断，只要双方同意就可以
本身赔款是应该的

日本这种情况签约的时候会预付“手付”，类似预付款或保证金
不买了，这钱不退，不卖了，这钱退还买家的基础上，再支付同额赔款给买家

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-10-15 09:25

杀手 发表于 2024-10-15 06:44
房款据为己有，不退不赔
在这边也是非法的
诈骗未遂，前提得证明行为本身目的是诈骗吧？

当然了，你若不是为了欺诈购房者，骗取购房款，干嘛把已经买了的房子又卖一次？

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作者: 再折长亭柳    时间: 2024-10-15 09:29

杀手 发表于 2024-10-15 06:41
这情况应该立证证明对方“目的”有“诈骗的故意”吧？
没其他条件“仅仅”“2卖”本身，在这边是合法的

二卖，指隐瞒房屋已经售出的事实，将已经售出的房屋，再次出售，骗取购房者钱款的行为，不是指同时向两个购房者邀约、推销、收取定金的行为。

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作者: 刘庄主    时间: 2024-10-15 19:11

杀手 发表于 2024-10-15 06:35
庄主早，柳警早
看了几遍才看懂，意思是登记后距离结婚就很近了是吧？哈哈哈

我的意思是他山之石可以攻玉，登记，在结婚这件事儿上是怎么回事儿，物权的登记是怎么回事儿，是可以有互相映衬的。

比如，没有登记，事实婚姻，是可以认定的。
再比如，有的人，登记了，还没在一起过日子；有的人，肚子大了，赶紧领证儿（登记）。

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