广州开发商建高价养老院 床位45万仅用20年

青尘

　　开发商：已售出床位百余张
　　律师：购买有极大法律风险
　　广州人口老龄化加剧，养老服务需求不断增加，截至2010年底，广州市60岁以上老年人口116.3万，约占户籍人口总数的14.48%。这种需求催生了庞大的养老市场，主打“养老”概念的地产项目犹如雨后春笋般在广州崛起。南方日报记者调查发现，广州惊现天价养老院，市民养老须花费45万元买一个VIP床位，入住后每个月要另外交2300元的服务和管理费用。如果非VIP会员入住，每月则需交3800元的床位费，加上基本护理费、设施及服务费，每个月至少花费5700元。VIP和非VIP的水电等及伙食费还需自理。
　　这家天价养老院坐落广州越秀[简介最新动态]区横枝岗2号大院内，占地1万多平方米。项目名称是“颐福居·尊长园”，位于享有“羊城第一秀”美誉的白云山麓湖公园东南角，北靠白云山脉，西倚广州艺术博物馆，项目开发商是广州颐德投资有限公司。据称，这种养老VIP床位推出后，引发市民抢购风潮，短短数月，即售卖出100余个床位，成为吸金“利器”，入账数千万元。
　　但有业内人士透露，这个项目土地没有经过政府部门划拨，也不属于集体用地，其产权是国有土地，规划用途是公共绿地，而且还处于白云山生态控制区，这个项目属于违建，随时有被政府强拆的风险。律师也强调购买这种房产有极大法律风险。
　　开发商售卖养老院VIP床位是否合法?
　　今年6月份以来，不断有市民向南方日报记者反映，称广州市场兴起养老地产投资，需要花费几十万购买一个养老院的VIP床位，不知这种投资是否合法。市民刘先生介绍，他有次驱车路过越秀横枝岗，被一栋很有岭南风格的建筑所吸引，原以为是西关私人住宅，走进去才发现，原来是一主打养老地产项目“颐福居·尊长园”的营销中心。中心有几十位客户正在排队看房，营销人员称，主要户型是20余平方米的单间，每套价格从28万到45万元不等。目前大部分被抢购一空，还剩下少数房间可供选择。
　　刘先生发现，项目开发商是广州颐德投资管理有限公司。该公司相关负责人介绍，颐福居·尊长园地块原为仓库用地，去年被租赁改造为养老地产项目。项目属于五星级的养老地产服务项目，规划共有9栋楼宇，楼高多为3层，总共约220多间房，户型面积以23—100平方米为主，有单间、二房和三房等多种户型。购买者没有房间的产权，只有20年的长期使用权，一套26平方米的单间，总价约30余万元。
　　刘先生提出疑问：颐德公司对外出售颐福居养老院房间20年使用权，是否合法?购买者权益如何得到法律保障?万一投资公司倒闭或养老院改作他用，购买者使用权如何得到保障?这种情况该由哪个部门监管?
　　今年50多岁的李先生则称，两个多月前，他经朋友介绍，花28万元在颐福居为父亲买了一套约28平米的单间(含一个卫生间)。开发商颐德公司与李先生签合同时始终未提到“卖方”二字，开发商只承诺出售该单间20年的使用权，目前房子并未建成，开发商称建成大概要到2013年1月。合同上签署的购买人为李先生本人。
　　李先生介绍，根据合同约定，房子建成后若李先生有家人入住，每月需缴纳2300元左右的管理费，若没有家人入住，可以通过物业转租，每月可返还一定租金，但不能自行转租。付款以后，他才发现广州市场上并没有这种售卖形式，担心权益受损。
　　买了床位每月还交两三千
　　颐福居养老院是广州市今年新添的一家民营养老院。据开发商颐德公司相关人员介绍，今年6月10日，位于越秀区横枝岗恒福路口的颐福居·尊长园开幕，板房同时接受市民观看，拟于10月1日起试住，元旦正式入住。符合条件的60岁以上的老人，每月交付4700至5700元不等的费用(含床位费和设施服务费、基本护理费)便可入住。
　　“以前去养老院探访老人，看到他们的境况让人感觉很不舒服。”广州颐德投资有限公司总经理黄东升透露改做养老地产的初衷。据其向媒体介绍，去年，他租下横枝岗路占地面积1万平方米的仓库用地，改造成目前的颐福居。这是颐德投资公司进军养老行业的首个项目。该地为广百和民政局所有，租约为20年。
　　黄东升说，经过改造，颐福居共有9栋楼，楼高3层，可容纳200多张床，建筑颇具岭南风格，室内装修设计类似酒店。有床、衣柜、电视，还有卫生间等，将为入住老人提供“食、住、娱、养、护、康、学、交”全面服务，拟让长者过上体面而有尊严的生活。
　　颐福居户型有豪华套间、一房一厅、两房一厅和三房一厅，以单间为主。如果交28万元，则可成为VIP床位会员，享有20年的使用权，不过，每月仍需另行再缴纳2800元的入住费用(含护理费、设施配置费及管家服务费)，水电及伙食费等自理。VIP床位会员卡届时可由直系亲属继承，可以转让，或由投资商按使用比例回购。如果非会员入住，则每月需交3800元不等的床位费，加上基本护理费、设施及服务费，合共4700元至5700元/月。
　　黄东升表示，目前养老地产拿地颇为不容易，一般都是经政府批准后进行熟地改造。目前，颐德在白云机场、番禺华南板块仍有个项目在谈，“面积比颐福居·尊长园大几倍”。
　　采用VIP会籍形式经营
　　南方日报记者曾多次来到颐福居·尊长园的营销中心。现场销售人员表示，和其他大部分养老地产项目不同，颐福居采用的是VIP会籍形式经营。会员卡分20年白金卡、10年金卡、5年银卡三种，会费4.8万—45万元不等，相当于长租该套房5—20年时间。
　　记者调查发现，营销中心的销售人员来自广州方圆地产顾问有限公司。据介绍，颐德公司跟他们公司签订了销售合同，独家全权委托他们销售养老院床位。公司根据销售业绩提成，购买者直接跟颐德公司签订购房合同。
　　在养老院两旁的繁华街道，“开盘价26万起绝版珍贵，一席难求，抢购热线020—83586999”的颐福居·尊长园硕大广告牌铺天盖地。在各大售楼网站和论坛，叫卖颐福居的帖子层出不穷。
　　记者留下联系方式以后，就不断接到销售人员打来的电话，称“我们本周以卖20年的会籍为主，付款采用‘四四二’的方式。如果你有意购买，当日可以先交定金2万元，七个工作日内签‘尊长卡购买协议’后交余款的四成，然后再在11月31日前交另外四成，还剩下两成房款在明年1月份收楼的时候交付。”
　　养老院投资客占大部分
　　“在越秀区，你还能找到单价1.1万—1.3万元/平方米的项目吗?不可能，连二手房也不可能。”营销人员反复向记者计算，拿45万元30平方米来说，每平方米只要1万5千块钱。项目位于享有“羊城第一秀”美誉的白云山麓湖公园东南角，北靠白云山脉，西倚广州艺术博物馆，地理位置十分优越，属于生态严控区。而且购买的房子只有3层，类似于独栋别墅，容积率很低，配套设施丰富，按照市场价至少10万平方米以上。
　　记者翻阅营销中心的销售控制表发现，目前公寓共售出了一百余个VIP床位，只剩下少部分床位处于待售状态。工作人员称，这种房子还特别适合投资。对投资客来说，不仅可以让自家老人居住，还可以等几年升值后转让出去，如以30万元买套26平方米单间的使用权，几年后，你可能以50万元以上的价格转让。从目前意向登记的人来看，投资客占的比例有多少?销售人员介绍，具体比例没有统计，但比例至少在百分之70以上。
　　广州颐德投资有限公司总经理黄东升曾透露，购买养老院的VIP床位完全可以作为投资，用于抗通货膨胀，如果自家老人不住，也可以委托他们公司项目代租收益，以每年约7.2%的比例返租。另外，VIP床位会籍不仅可转让，还可以继承，满5年后还可由颐德公司回购。转让床位，只要买卖双方达成协议后，到公司更名，支付3千块钱过户费即可。如果投资26平方米的单间，并交由他们管理、出租，每年可返还3万元租金。
　　购买养老院床位果真如此一本万利?有业内人士跟南方日报记者算了一笔账，据其介绍，以45万元30平方米的户型来说，每平方米只要1万5千块钱，但是养老院的床位使用权只有20年。换算成一般房屋住宅70年的标准，购买者实际上每平方支付了5万2千5百元。
　　而且这所养老院的管理费用奇高，这名业内人士计算，这个小单间每个月还要交2300元服务费，一年就要交27600元，20年就要交55.2万元，再加上45万元的入会费用(即买20年使用权的费用，也是销售人员所说的床位费)，一个老人20年必须要花的总费用则为100.2万元。而且VIP和非会员的水电等及伙食费还需自理，这笔费用恐怕也要每个月一千以上。
　　这名业内人士称，颐福居·尊长园属于彻头彻尾的天价养老院，仍按30平方米单间45万租金计算，摊到每月，租金为1875元，加上每月2300元服务费等，一个单间一张床位的合计每月花费为4175元。