小产权房为何"野火烧不尽"?

青尘

　作为清理小产权房的试点，北京市日前首次公布了清理出的79个在建、在售“小产权”住宅项目，让小产权房再度成为社会关注的热点。
　　近年来，有关部门多次发文，严禁小产权房建设与销售。然而，各地小产权房似乎仍在蔓延。是什么原因导致小产权房清理难查处难?
　　查处不断，违建不停
　　“十一五”期间，有关部门针对小产权房发文多达14条，明确小产权房不合法，严禁建设销售，要求分类清理整顿，查处相关责任人，甚至要求拆除未销售建筑。其中建设部还特别提醒城市居民不要购买小产权房，强调不受法律保护。
　　据全国工商联相关调查，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米。
　　记者在多个省份调查发现，小产权房有从东部到中西部，从城郊向偏远乡村扩散之势。
　　距离大连市区40分钟车程的甘井子区大黑石村，依山傍海。一家名为“牡丹城”的小产权楼盘，占地数百亩，有70多栋楼。销售部顾经理正领着几名顾客看房。顾经理说：“买房一年后，就拿到一个不带国徽的绿本房产证;有几百平方米的大房型，也有22平方米的小户型，价格最低的每平方米3980元，而附近的商品房价格在每平方米1万元以上。”
　　在北京市昌平区郑各庄村，东西长约2公里、南北宽约1公里的范围内，一栋栋六七层高的小产权房密密麻麻排列着。
　　近年来，小产权房的品种繁多，从普通毛坯房到精装修小户型，从海景别墅到田园地产，似乎应有尽有，并不亚于正规商品房项目。
　　供求活跃，产销两旺
　　记者调查发现，我国小产权房市场早年以刚需为主，近年不断有投资者介入，其市场化特征日益明显，甚至二手交易也很红火。
　　从购买者的成分看，他们大约来自三个方面：一是买不起正规商品房的被征地农民和城市居民，例如南京市铁心桥街道的“凤翔花园”，从2002年至今，已经开发了五期，有数千户居民。
　　这里的业主说：“住户七成是拆迁农民，当时这里的房价是每套12万至15万元，而拆迁补偿是每户20多万元，买下房子后只剩下几万元。这里的房子没有产权，但商品房价格要贵一倍。我们都是自住，也不需要产权证。”
　　27岁的大连居民刘女士告诉记者，小产权房便宜，虽然没有产权证，但是圆了她有房一族的梦。“城里的中低收入群众、‘新市民’占了购买者很大一部分，他们买商品房有困难。”
　　二是退休后到农村享受田园生活的城里人。在大连大黑石村一个名为“亿盛风情西海岸”的小产权房小区，68岁的宋先生说，去年他在这里买了一套46平方米的房子。“主要是为了退休后休闲。”
　　三是购买别墅用来投资。一些小产权项目打出了“不限购”，以吸引购房者。一些投资者认为，小产权房出租有一定收益，将来也会升值。
　　非法牟利，必须严惩
　　国土资源部今年3月重申，小产权房是指占用农村集体土地建设，并向农村集体组织以外的成员销售的商品住宅。如大连大黑石村“牡丹城”“蓝海之星”等项目，都是在农地上建设，无法办理正规产权证，均属于违法该查禁之列。
　　江苏省国土厅副厅长吴震强告诉记者，有的小产权项目违规操作，导致土地秩序混乱，以及国家税费大量流失，对于非法牟利的开发企业和乡村干部，必须绳之以法。
　　这位副厅长介绍，南京市郊区有一个占地900亩的小产权房项目，由于村干部与开发商暗箱操作，国家方面少收土地出让金约9亿元，但少数人获利几千万元，目前开发这个项目的村支书已被司法机关逮捕。
　　专家建议，在清理小产权房方案中，首先要建立“数据库”，完成摸底调查;其次制定“路线图”，做好分类处置方案;另外，要规划“实施表”，依法操作、公平合理。
　　国土资源部相关负责人告诉记者，清理小产权房还需要更具可操作性的法规。比如说，除了基本农田外，农民宅基地和集体建设用地该如何区分?这就需要更清晰的法规。
　　北京大学教授周其仁说，禁止小产权房，需要开辟“城市反哺农村”的渠道。目前，农村土地征收为国有后，并没有把巨大的土地增值收益反哺到农村。因此，首先要在法律上为农民“还权赋能”。
　　专家指出，解决小产权房问题，不能忽视农村集体享有土地增值的收益问题，需要加以评估、界定，应该兼顾各方利益公平处置