房之觞（一）

阿晗的冬天

   
   这个假期到昨天算是结束了，心的安逸将重新被世事覆盖。而其实，其实的其实呢？我不好说，有时荒废着辰光也应该是一件非常惬意的事吧？或许还有隔离，隔离所有的关心和爱护，只剩下寂寂寥寥的自己也当是一种令人十分感动的奢侈。所以，在这个春节，在万般都不可为的时候，我选择了颓废。
   
   报道上说：北京房价15万了；报道上还说：国家越调控，房价越高。我看了，微微一笑，都是必然的，又何必纷纷扰扰地强调着理由、推卸着责任、诉说着无辜呢？年前领受了一项荒诞的任务，之所以说它荒诞，缘由是明明知道因果还非得把因果说透，到头来再让我如北京会议一样背上“反革命”的包袱。但话又说回来了，为了所谓真理和真相，我还就愿意把这“反革命”进行到底。
   
   新的“国八条”和新的“拆迁条例”很有意思，国家又在玩“猫捉老鼠”的游戏了，可孰不知道老鼠越来越聪明、越来越胆大，越来越晓得“敌进我退”的道理，并且已经在逐步尝试大举进攻的战略态势！可怜的“米”们呐！快被啄成瘪谷了，而“亡羊补牢”却仍然是一个遥不可及的美丽幻想。
   
   在我看来，国土部和住建部天生就是一对冤家，就是矛和盾的天然制造者。为什么这么说？“国八条”要求“限地价”、“拆迁条例”要求按“同区域内市场货币化补偿”，这就是“矛盾”最集中的体现。怎么“限地价”？地价无外乎是由“补偿性成本、开发性成本和净收益”三部分构成，而其中“补偿性成本”权重最大，也就是说补偿越高、地价越高、房屋的综合造价也就越高，这就是所谓的“成本控制论”，这就是市场的生存法则，任何强制性政策都无法违背、无法颠覆！
   
   中国土地有偿使用和住宅商品化进程几近20年。期间，随经济社会、城市建设发展和群众消费能力提高，城市存量土地资源日渐枯竭，仅剩潜能无非老城再开发、城郊结合部城中村和一些分散的棚户区、危旧房综合改造等，而挖掘这些空间无一不涉及房屋拆迁和人口安置。政策措施是否合理、得当直接关系“两面”民生，一则原居民、一则新的消费者，切不可厚此薄彼、显失公平。但现实确实很尴尬，我们的所谓政策陷入了“左右为难”、“头痛医脚”的境地。个中原因我不打算深究，否则将会复杂到可怕的地步，我只用一句话来概括：那就是无论国际国内都需要咱们百姓花光手里的货币。
   
   再回到“矛盾”原点，我试图用一个简单事例来说清楚拆迁补偿与商品房价格之间的关系。譬如北京大望京，那里的居民普遍因为拆迁而一夜暴富，开着宝马扫大街的现象比比皆是。可为什么会出现这样的奇怪情形呢？原因很简单，1700户拆迁家庭获得了50亿补偿款，平均每户接近300万元，还不包括按人均50平米获得的安置房，每家至少2套两居室，多的甚至达到了6、7套。如此高昂的补偿怎么不催升地价如离弦之箭，又怎么不催升房价如飞船登月呢？
   
   我认真研究过大望京拆迁安置方案，也认真判读过拆迁安置实例。以1户占地面积310平米、房屋建筑面积280平米的3口之家为例：采取定向安置，每平方米补偿最少约5800元，280平米可获补偿总额162.4万元；采取货币化安置，每平方米补偿约8800元，280平米可获补偿总额246.4万元。而这还是条例出台之前的补偿标准，若是依照新条例执行，这一补偿额将高达700万元之多。为什么？因为大望京周边楼盘市场销售价格已经普遍超过了25000元/平米。
   
   上面是我2月7日未完之“安静地诉说”，在这以后一直忙着写“政策”作“报告”，竟消退了很多愤懑的情绪而将其束之高阁，以致蒙尘。直到上个礼拜，等我完成了国家新调控政策的修改意见后方又想起，于是决定重新“愤青”，并把“愤青”进行到底，哪怕草草也要善始善终地有个收尾。那么，就让我继续大望京的话题吧！说一说为什么大望京周边楼盘的市场平均销售价格会不低于25000元/平米？其实计算琐碎，但并不深奥难懂。
   
   大望京拆迁和土地一级开发的总盘子是116个亿，除50个亿拆迁成本外，还有66个亿的开发成本，如此算来，每整理出一平米“熟地”政府投入就达11600元，而这只是成本性支出；按照政策规定，每出让一平米土地，政府至少应获得成交价40%的净收益和18%的财税计提（主要用于农业开发和保障性住房建设），这就意味着在不考虑市场溢价的前提下，每平米土地的出让价格约在28000元左右；设定出让土地规划容积率为2.5，那么今后每平米商品房所包含的楼面地价就是11200元；如一定时期内，单位建筑成本、人员工资和各项税费基本稳定在4000元左右，那么每方米商品房的综合造价就是15200元；在此基础上，我们再考虑开发企业30%安全毛利润（包含财务、销售成本和营业税、所得税等）空间，那么每平米商品房最低市场销售价格就应该在22000元左右。
   
   大喘气！不知道我说明白没有？也不知道你们看明白没有？反正我是OVER了。再补充一点，如果按照新条例补偿，那么大望京今后商品房的市场销售价格就该让所有的人痛哭流涕了！

知音

我是懵了！
欢迎阿晗

春江潮水

热烈欢迎

新解玉玲珑

66个亿的开发成本，明显有点过高哦。一般的，土地配套费，一平米不足1000吧？加上防空费等，也就1000出头。余下的钱花在哪儿 ？100万平的土地么？那么250万平建筑面积的房产，每平米能摊11200元的地价，是对的。但是，“单位建筑成本、人员工资和各项税费基本稳定在4000元左右”，这个可能是北京的工人工资高的原因？至于别的小城市，一般的2000元每平就挺高了哦。看来关键问题还是国家拿走的多。这不是我说的哈，是计算出来的。

阿晗的冬天

66个亿的开发成本，明显有点过高哦。一般的，土地配套费，一平米不足1000吧？加上防空费等，也就1 ...
新解玉玲珑 发表于 2011-3-9 20:10

看来你我同道中人，幸会！就你所提问题确实值得探讨。我们不妨一起参研，我以为如下：
1、60亿元土地一级开发成本确实大望京实际发生数字，你可以摆渡一下。至于60亿元的构成，我想可以这样得来：1600户平均每户算500平米（否则也不可能出现那么多千万级拆迁安置户），总拆迁面积约为800000平米，拆迁容积率按0.5计算，占地面积就是1600000平米，折合2400亩。由于北京实行的是土地一级开发招标制度，参与土地开发的企业利润是10%，那么实际用于功能配套的资金就是54亿元，分摊每亩225万。其中包括：道路、水、电、气、宽带等九通一平以及配套教育（中小学、幼儿园）、医疗、变电所、消防、人防、社区服务、公交等等内容。所以这个标准并不高。
2、我在我们城市（省会）长期从事土地、规划和市政建设，仅去年一年就完成了18个城中村、棚户区改造项目，拆迁房屋138万平米，建设安置房159万平米。由于全部采取高层安置，容积率一般都不低于3，故建设成本基本都在2600元/平米左右，再加上设计费、规费、提前奖、过渡费、搬家费和不可预见费等，3000元/平米综合造价只少不多。
3、从前年开始，我们实施了3个大片区改造。其中最大一块拆迁350万平米（包括工业厂房、办公等），占地约16000亩，仅拆迁安置投入资金就达70亿元（工业厂房、办公等按房屋成新补偿，平米约700-800元）。除此之外，片区还需建设占地3500亩的高铁站（建设资金单列）、配套9所中小学、4个消防站、9条城市主干和支路、6个社区医院以及3个变电所和数量不等的公园、体育设施、社区服务中心等等配套设施，需要对区域内两条主要河道进行清淤、整治、绿化，对1万多座公墓进行搬迁，对高速路、高铁线实行200米防护林隔离。如此，最少也得投入50个亿（不含高铁）。
4、根据控制性详规和城市单元规划，可开发用地只有7000亩左右，折合每亩成本约170万。和北京差距主要体现在：我们实行实物安置，土地划拨；我们土地一级开发由政府组织，不存在企业利润；因为涉及民生，我们很多规费减免。更关键的是我们实行“先拆违后拆迁”、“三榜公示”、“三级认照”、“两级审计”和“群众自治”，没了很多中间环节。
综上，不知道是否说清楚了，欢迎批评指正。

可馨

这么具体的数字说明。

望京房价最高时达到32000还多，普通老百姓是望尘莫及。

新政出台，有钱也买不到。

大喘气！不知道我说明白没有？也不知道你们看明白没有？反正我是OVER了。再补充一点，如果按照新条例补偿，那么大望京今后商品房的市场销售价格就该让所有的人痛哭流涕了！

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看明白了，房价就是这么起来了，普通老百姓就别买房了，找块地方搭个窝棚算了

新解玉玲珑

说得很清楚。对于每平米造价3000米的高层或小高层造价，我是很认可的。就是对于这么大规模的拆迁安置感到很无奈，一是造成极大的浪费，二是使农民越加不便，三是这种做法，只不过取得了短期利益，这种模式，又能持续多少年呢？这背后遗留的问题，很多很多。谢谢你的解释哈

月白

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