乌鸦嘴（三）

阿晗的冬天

    最近，很多知名人士都在预测，在新一轮宏观调控下房价会“大降”，甚至有人断言降幅将达到50%以上，国人2个月的工资即可以兑换一平方米的房子。对此，我持十分谨慎的态度。

    今年，北京会议上我曾说：中国房价为什么会高？为什么国家调控总达不到预期效果？关键在于我们没有充足的土地供应，没有对产品市场进行细分。从现在的情况来看，我之所言非假，且正在不断被证实。

    那么我们为什么会没有充足的土地？这与房价之间究竟又有着一种什么样的关系？听我说：

    土地有偿使用制度改革初期，土地储备确实在加强政府垄断、规范市场行为和防止权钱交易方面发挥了巨大作用；确实在很短时期内为各级地方政府积蓄了大量城市建设资金、解决了很多依常规不能解决的问题；确实在我国住房制度改革中依据土地资源优势和政府行为优势进一步优化了城市规划、完善了市政配套，为人民群众提供了很多“好房子”。但是，随着社会发展和城市建设对有限土地资源需求的不断加大以及国家下达农用地转用指标的严格控制，作为经营性土地配置的主要平台，土地储备只能在城市建成区范围内挖掘潜力，寻求新突破。

    可以说，中国绝大多数城市的土地储备都是从国企改革、改制盘活土地资产中获得发展机遇和逐渐壮大起来的。但是，随着企业“退二进三”、“腾笼换业”任务的逐步完成，土地储备也直接面临着资源枯竭的危险。在这种情况下，地方政府为保有一定的土地储备量，达到继续控制市场、积聚建设资金的目的，就不得不将视线转移到老城、城中村以及工矿棚户区的改造上，希冀一箭双雕，既改善民生又获得利益。但殊不知拆住宅不等于拆厂房和办公楼，容易引发社会矛盾不说，还因为周期长、资金投入量大而根本就不可能在短时期内实现土地批量上市。所以，我说“一地难求”才是造成地价高昂的直接原因，土地获得成本加大才是房价居高不下的直接原因。

     关于细分市场的问题，我也曾冒天下之大不韪，说“细分市场不单纯是细分所谓的保障性住房市场，还应该包括不同类型、不同档次的商品房。。。”

    我意：我们应该把中国富人的钱留在中国，不能因所谓的耕地安全和社会不均而把他们都赶去中东、美国去买豪宅。社会的问题社会解决、政府的问题政府解决、市场的问题市场解决，这才是社会文明与进步的根本，才是经济发展的必然规律。很多时候我们应该因势利导，而绝不可以越俎代庖，就象国内严禁别墅建设问题一样，既然市场有需求，我们何不有限度地满足之？既然富人有钱没地方花，我们何不想着法子替他花？既然他能够一掷千金，我们何不利用税收杠杆取一瓢而弥补农业开垦和保障性住房建设资金的不足？

    再说到平抑房价的问题，我以为各级地方政府确实到了该出手时就出手的地步。撇开保障性住房建设不讲，单论面向普通群众的普通商品房就绝不可以再完全交给市场定价，应该有政府的半行政行为强势介入。而最好的方法无非是划一片或多片土地作为普通住宅集聚区，采取统一规定地价、招标规划设计方案的方式出让土地，采取测算综合造价、税收和开发企业合理利润的方式确立商品房市场销售指导价。这样一来，我想就天下太平了。但强调一点：这样的房子只卖给有本地户口但无住房或者住房达不到保障线的居民，坚决拒绝流动人口或外来投资客，他们的问题应该交给纯粹的市场去解决。再强调一点：这样做还便于统一商业、教育、医疗以及各种各样的社会公益设施配套，不重复建设，不浪费金钱。

中国欣

天津的房价没咋降，继续升，我潜意识觉得

红尘散仙

都在升，当国家喊出调控的时候，那意味着已经调控不了了。

知音

这样的房子只卖给有本地户口但无住房或者住房达不到保障线的居民，坚决拒绝流动人口或外来投资客，他们的问题应该交给纯粹的市场去解决。

经济适用房不就属于这类么？
可有些人连经济适用房也买不起了。

阿晗的冬天

回复 4# 知音

报告：经济适用住房属于保障性住房序列。
另外：本人坚决反对“经济适用住房”这类不伦不类的产品，且称之为“鸡肋”，食之无味，弃之也不可惜。
理由：当前我们着重要解决的是“居住权”的问题，而不是“产权”的问题。就如你所说，经济适用住房既不经济也不适用，其保障性功能完全可由“廉租房”和“公共租赁房”来实现。

阿晗的冬天

回复 3# 红尘散仙

是！其实有成本控制，降的空间已经很小

阿晗的冬天

回复 2# 中国欣

天津房价只会升不会降。原因：比肩其他一线城市还有很大差距，所以。。。

知音

虽然我痛恨现在的户籍制度，痛恨自己因为没有北京户口而带来的不便。
但是不得不承认，北京的房价居高不下，跟外地人在北京买房有关系。
据说很多山西的煤老板都在北京买房子，还不只买一套。

猪小虫

我对什么房价，土地之类的词汇比较排斥，呵呵……顶顶阿晗，各位继续！