从公摊来说说世人之愚蠢

小谢青蛙

公摊是香港引进的概念，但是之前，中国也没有商品的概念，公摊不公摊没啥关系？

　　那么公摊是什么？
　　我们从狭义地说，你电梯所占空间，每层过道所占空间，一楼大厅所占的空间，还有两部楼梯所占空间，这些都是为住户服务的，你享受使用权，但你想不出钱，希望发展商把这部分当福利，这可能吗？

　　好的，发展商可以按套内卖，并且现在已经都是按套内面积卖了，但是发展商定价时候，比如拿现在东莞塘厦的一个项目来说，按套内面积的售价是44000，按建筑面积的售价是36000、 这不是一样的吗？

　　换句话来说，如果***按建筑面积的限价是36000，那么套内价格44000是合法的。

　　羊毛还是出在羊身上。你怎么可能想占发展商的便宜？ 现在公摊都占15%，如果发展商把这15%都包下了，个个都得亏本。


　　而且房价里远不是这些直接的分摊，比如我们拍卖拿一块地，比如10000平米一个小区，那么建筑密度规定住宅一般不能超过30%。也就是说建筑基底面积不能超过30%，那么其他70%的绿化、广场和车道用地，你以为都是发展商包了？

　　发展商拍地的时候，都是按用地面积乘以容积率，而不是按你实际建筑基底面积乘以容积率交纳地价。所以从地价分摊来看都是整个项目。

　　建筑的地下室，地下车库，这些地下室的造价比地上高多了，还有高层住宅的消防避难层，设备转换层，都属于套内以外的建筑面积，这些都是分摊的

　　你能指望发展商都把这些包了？ 如果按套内面积算，这些东西发展商都会折合到价格里去。


　　所以，按建筑面积或者按套内面积，不过是成本的分摊的区别，如果按建筑面积，那么定价就按总建筑面积分摊，如果按套内面积卖，那么那些分摊成本，发展商会额外计算，算进价格。


　　总之，发展商不是慈善机构，你不可能让发展商亏本卖房给你。

　　所以以为按套内面积计算，你就能占发展商便宜，这不是蠢就是傻？

　　而有关部门，为了缓解矛盾，也迎合百姓愚昧的思想，也推行套内面积，这是什么概念？


　　说的一个人喂猴子，跟猴子说，早上三颗桃子，晚上四颗，猴子都不愿意了，后来饲养的人说，那么这样吧：早上四颗，晚上三颗，

　　所有的猴子都欢欣鼓舞。

念念不忘呢

纵然生得好皮囊,腹内原来草莽。
潦倒不通世务,愚顽怕读文章。

云自在

谁不愚蠢？

李熙

小谢青蛙 发表于 2021-11-16 14:14
房地产主要取决于1、炒作；2、人口的流动需求（如果个个都呆在出生地不流动，也就没有房子需求）3、新生 ...

九十年代日本房地产泡沫破灭，造成日本15年的经济衰退。那时，日本的房价很多折半。

李熙

小谢青蛙 发表于 2021-11-16 14:10
这你不知道，很多城市，发展商一旦远低于市场价出售，马上各部门找谈话，勒令不许降价，但也有涨价限制， ...

是呀，是国家在控制，不能涨太快，也不能降太多。

小谢青蛙

李熙 发表于 2021-11-16 11:47
曾经房地产还是很找钱的，那时候需求大，刚需加投资，房价一路飙升，早期富起来的，基本都是房地产老板 ...

房地产主要取决于1、炒作；2、人口的流动需求（如果个个都呆在出生地不流动，也就没有房子需求）3、新生人口，只有恋爱急需成家的年轻人多，而且是正常出生的才能保证需求，现在人口负增长都断层了

中国估计到时候也就深圳好点，因为深圳实在没地，其他一线城市都保不住房价对折。

想法三四五线城市的，也会大跌一下，但是本来就五六千，六七千，也跌不哪里去。

总之，五年后房价肯定有个打对着的过程，跟金融危机的香港一样，先对折，然后慢慢几十年后再涨回去，通货膨胀吸收房价

小谢青蛙

李熙 发表于 2021-11-16 11:33
可能除了几个一线城市的房价不跌，其他二三线城市的房价可能会大跌 。
几个一线城市也是国家为了保持他们 ...

这你不知道，很多城市，发展商一旦远低于市场价出售，马上各部门找谈话，勒令不许降价，但也有涨价限制，是希望你保持价格，但不快速增长。

现在有15个城市建立反低价的机制。

你想涨价也不行，想降价也没有那么容易的

李熙

小谢青蛙 发表于 2021-11-16 11:05
房地产的利润绝不是暴利，一般来说能有个12%的利润就不错了，而且精算的压力大，稍微算错了，就亏了。

...

曾经房地产还是很找钱的，那时候需求大，刚需加投资，房价一路飙升，早期富起来的，基本都是房地产老板。
现在，可能除了几个一线城市，很多二三线城市，四线小城市，房地产已经饱和了，人们投资房地产不一定能稳赚不赔了。
一线城市的房价已经涨太高，已经没有多少上涨空间了，不下跌都是好的了。
中国经济转型期，会有一段难关。

李熙

小谢青蛙 发表于 2021-11-16 11:32
你从我表中可以知道，国家财政对房地产税收的依赖，我这个表格特意设计的，是各种成本和税收占售价的比例 ...

本来中国房地产就绑架了中国经济，房地产会带动很多行业，比如建筑业，钢材、建材行业，服务业，运输业等。
房地产不但是国家税收的重要来源，拍卖土地更是好多地方财政的重要收入。
几个一线城市之所以房价可能不会跌，是国家要保住几个中国经济的火车头不能熄火，带动长三角，珠三角的发展。

李熙

可能除了几个一线城市的房价不跌，其他二三线城市的房价可能会大跌 。
几个一线城市也是国家为了保持他们的发展，把房价保住，不让大跌。

小谢青蛙

李熙 发表于 2021-11-16 11:31
中国房地产要走下坡路了，中国的经济不容乐观。

你从我表中可以知道，国家财政对房地产税收的依赖，我这个表格特意设计的，是各种成本和税收占售价的比例

小谢青蛙

螃蟹 发表于 2021-11-16 11:28
商人不和老百姓合谋，一起对付公权，限制公权。而是做公权爪牙，成为权贵资本，公权吃肉，商家喝汤。最后公 ...

我不做房地产都可以的。
只是我觉得人就像傻子一样被随便忽悠是一件很可悲的事。

李熙

中国房地产要走下坡路了，中国的经济不容乐观。

螃蟹

商人不和老百姓合谋，一起对付公权，限制公权。而是做公权爪牙，成为权贵资本，公权吃肉，商家喝汤。最后公权要杀你的肥猪，你这时候指望老百姓会站在你这边？呵呵。做梦。

小谢青蛙

房地产的利润绝不是暴利，一般来说能有个12%的利润就不错了，而且精算的压力大，稍微算错了，就亏了。

　　以前还可以靠不赚钱，靠扩张，靠扩张带来的信贷规模生存，
　　现在恒大等一出事，这个生存的方式也没有了

小谢青蛙

我们再看看房地产各施工单位各程序的增值税率，这也说明，一个房地产项目养活多少人，是多么庞大的纳税规模，说明房地产对财政收入和经济的重要

小谢青蛙

这还不包括施工设计监理交的税费，不包括各建材承包商交纳的增值税

小谢青蛙

项目的纯利19.1%
***税收和土地占了总售价的52.2%

小谢青蛙

2008年，国家大力声讨发展商，说：发展商要留着道德的血。
我就算了一笔账，即使不算土地拍卖，房地产项目中***的各种税收占46%
当时我最先提出这个，当时没有人相信，个个都骂我
　　结果现在都成了常识

那么我们看看一个房地产项目***的税收和发展商的利润：

小谢青蛙

除非国家明文规定：所有分摊，发展商不能计入房地产成本，这样，才是真正意义。

　　但是这样，还是市场经济吗？ 个个项目都会亏损，发展商个个都不干了。房子留着国家去开发建设、补贴去吧

小谢青蛙

对套内面积出售欢欣鼓舞的土人，会被价格欺负一次，然后再从智商被凌辱一次。

小谢青蛙

就好比卖苹果，假设我们国家收销售税。 那么正常收银的小票是苹果多少钱，销售税多少。

　　当苹果涨价了，实际上通膨，但是观众都把责任推给超市涨价。在群情激动中，国家推行销售商包税，于是全国人民欢欣鼓舞。

　　以后小票里，再没有销售税项目。 但是其实呢，销售商把销售税暗暗加入到售价成本里。

　　从勒令商家报税的一刻起，那么销售税这部分的加价已经给加上了

小谢青蛙

我觉得为了缓和大家对高楼价的愤怒，把因果推向分摊，而实际操作中，也默许发展商把分摊算入成本，这种换谈不换药的做法，这是逗傻子玩呢。