关于房子，买卖不破租赁

杀手

螃蟹 发表于 2024-7-22 12:34
有些租户一租就很长的，投入也十分巨大。我有一哥们在上海附近（江苏地界）的非热门旅游区内，租了一个 ...

所以，您朋友有权要求新房东继续租赁合同。

只是需要继续向新房东缴纳租金

而原本预付给老房东的租金中，未使用的那部分金额，则应该由租客向老房东要求返还。

所以您朋友会和老房东产生纠纷，这是自己签订和预付的时候就可以合理预料到的场景。

杀手

雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 10:54
纠纷可以避免。
买房人看房的时候就知道有租客。完全可以提前协商续租或是退租。
没必要买了房子既不能住 ...

法拍房很多时候租客就是老房东熟人，目的就是搅黄法拍，商量不来的

杀手

河海森林 发表于 2024-7-22 09:44
找法院解决吧

哈哈，道理上是这样，这里主要想理清这里面的发理问题

杀手

杀手 发表于 2024-7-22 15:12
哈哈，道理上是这样，这里主要想理清这里面的发理问题

法理

杀手

再折长亭柳 发表于 2024-7-22 09:38
法拍房的规则很不公平，流拍就降价，本来估价就估的低，流拍几次就贱卖了。应该是第三方评估后 ...

现实问题，起诉成本太高
一个合理流畅的法律制度下这就不成为问题了

杀手

湘女妃儿 发表于 2024-7-22 08:48
这个肯定与租户无关啊。
要么原房东提前和租户商量退租退违约金
要么原房东给新房东结清剩余租款。

是的，总体思路应该是这样的
新房东和租客都不应受到损失
老房东应该把多收的费用退还租客
“公平”基准嘛

但向老房东索债本身，也是有风险的，比如原房东破产没偿还能力这种风险，还是索债人承担
所以，租客和新房东，谁才应该成为索债人呢？
我认为租客应该承担这种风险

杀手

信以为真 发表于 2024-7-22 08:37
加拿大如果解除租赁
就不能再租给别人，除非原来的租户同意搬走。

虽然大大保护了租客，但疑似对房东不公啊，疑似保护过度。
租客房东没处在公平的位置。

杀手

信以为真 发表于 2024-7-22 08:37
加拿大如果解除租赁
就不能再租给别人，除非原来的租户同意搬走。

日本的话，普通租赁关系下，一般约定租客提前1个月通知房东即可解约

房东如果解约，则需要满足2个条件
1，有合理理由，限制了随意解约的情况
2，至少提前6个月通知租客，留出了充分找新房的时间
且这俩是强制法条，双方约定和法条抵触的话，约定无效

杀手

杀手 发表于 2024-7-22 15:22
日本的话，普通租赁关系下，一般约定租客提前1个月通知房东即可解约

房东如果解约，则需要满足2个条件 ...

也是更多保护了租客
但更平衡一点，没像加拿大那么极端

雾鬓新梳绀绿

杀手 发表于 2024-7-22 15:11
法拍房很多时候租客就是老房东熟人，目的就是搅黄法拍，商量不来的

那就是买卖不破租赁的特殊情况了……表情：特殊情况特殊对待。

雾鬓新梳绀绿

螃蟹 发表于 2024-7-22 12:34
有些租户一租就很长的，投入也十分巨大。我有一哥们在上海附近（江苏地界）的非热门旅游区内，租了一个 ...

房东不缺钱当然会履行合同二十年。
可万一房东破产了。房子作为执行财产被拍卖抵债。那房客损失就大了。
表情：未雨绸缪。

再折长亭柳

雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 15:49
房东不缺钱当然会履行合同二十年。
可万一房东破产了。房子作为执行财产被拍卖抵债。那房客损失就大了。 ...

放心，这种情况下，估计法拍只会流拍，最后也只有租客会买。

雾鬓新梳绀绿

再折长亭柳 发表于 2024-7-22 16:18
放心，这种情况下，估计法拍只会流拍，最后也只有租客会买。

如果租客拖着不买。房东老赖全家都逃到缅北躲债。那房租到期岂不是可以白住……表情：脑洞大开。

知音

雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:35
如果租客拖着不买。房东老赖全家都逃到缅北躲债。那房租到期岂不是可以白住……表情：脑洞大开。

这里的关键词就是那个“法拍房”，是原房主不想卖房被强制执行的，与熟人签订一个低价的租赁合同来捣乱。
（表情：看了上面的一些回复，我总结出来的）

雾鬓新梳绀绿

知音 发表于 2024-7-22 16:39
这里的关键词就是那个“法拍房”，是原房主不想卖房被强制执行的，与熟人签订一个低价的租赁合同来捣 ...

法拍房是不是比市场价格低……表情：不懂就问。

螃蟹

杀手 发表于 2024-7-22 15:05
咱俩讲的好像不是同一个问题啊，哈哈
我和柳兄我们的意思是“承认”“认可”买卖不破租赁
也就是说新 ...

这个“预见所有权变更”的说法不合理，如何预见？而且，纠纷是发生在买卖关系中，与之前的租赁无关。就是说：购房者买了一使用权暂时不属于卖方的房子。

购买时，房子就包含了第三方在约定期内拥有使用权。租赁和购买都是债权，卖房者用房子清偿，也要按先后顺序先清偿租赁方。这才是“买卖不破租赁”的本义。

租房者若提前预付房租，不用再交一份给买房者（因为此时房屋使用权还没移交到买房者手中）。若无提前预付，也是继续按租赁约定把租金交原房主。

如果买房者对此有异议，也应该和卖房者协商——我买了你的房子，为啥不能立即使用？至于是卖房者退还一部分购房款，还是把租户每月租金转交买房者。就看他们的协商结果，应该与租房者无关。

不存在什么新房东问题，因为“租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力”。

知音

雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:46
法拍房是不是比市场价格低……表情：不懂就问。

是你自己说了不算，法院帮你执行，低价出售，表情：装明白

（法院也可能把这个消息告诉自己的熟人来买，同样类推还有法拍车吧，括号里面的都是我自己猜的。我有个朋友买了一个法拍法人别墅……）

再折长亭柳

雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:46
法拍房是不是比市场价格低……表情：不懂就问。

那不是低一点，而是低了一大截，而且，流拍一次就降价一次，三次流拍价钱就烂大街了。如果还是没人竞买，就变卖，变卖不成的，债权人又不愿意以物抵债的，就解除查封。

雾鬓新梳绀绿

再折长亭柳 发表于 2024-7-22 16:49
那不是低一点，而是低了一大截，而且，流拍一次就降价一次，三次流拍就烂大街了。

那不就得了。便宜不好占呀。不是质量有问题就是延伸的纠纷多……表情：数钢蹦儿。

雾鬓新梳绀绿

知音 发表于 2024-7-22 16:48
是你自己说了不算，法院帮你执行，低价出售，表情：装明白

（法院也可能把这个消息告诉自己的熟人 ...

你的盆友还缺盆友吗……表情：土豪我萌做盆友吧。

再折长亭柳

雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:35
如果租客拖着不买。房东老赖全家都逃到缅北躲债。那房租到期岂不是可以白住……表情：脑洞大开。

会有人来收的。

知音

雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 16:53
那不就得了。便宜不好占呀。不是质量有问题就是延伸的纠纷多……表情：数钢蹦儿。

被没收的房子有两个极端吧，万一是送给贪官的，那你就捡着了。表情：捡漏不易

雾鬓新梳绀绿

知音 发表于 2024-7-22 16:58
被没收的房子有两个极端吧，万一是送给贪官的，那你就捡着了。表情：捡漏不易

贪官不差那俩房租吧……表情：捡不着。

雾鬓新梳绀绿

再折长亭柳 发表于 2024-7-22 16:55
会有人来收的。

谁……表情：好奇。

再折长亭柳

雾鬓新梳绀绿 发表于 2024-7-22 17:04
谁……表情：好奇。

房东的委托人

再折长亭柳

知音 发表于 2024-7-22 16:58
被没收的房子有两个极端吧，万一是送给贪官的，那你就捡着了。表情：捡漏不易

这里聊的是民事诉讼吧？贪污受贿的房产属于刑事诉讼里的赃物，只会处理变现后上缴国库。

雾鬓新梳绀绿

再折长亭柳 发表于 2024-7-22 17:11
房东的委托人

是财产总会有人帮忙惦记的……表情：委托人雷锋。

知音

再折长亭柳 发表于 2024-7-22 17:23
这里聊的是民事诉讼吧？贪污受贿的房产属于刑事诉讼里的赃物，只会处理变现后上缴国库。

我傻傻的分不清…(o^^o)

再折长亭柳

知音 发表于 2024-7-22 17:27
我傻傻的分不清…(o^^o)

很容易区分，那就是涉案人是否违法犯罪。