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转帖：下午察：房屋养老金，钱从哪里来？ [复制链接]

李熙

主楼

发表于 2024-8-27 11:46 |只看该作者 |倒序浏览 |

【转帖自联合早报】

“我自己的养老金都没着落，还要给房子交养老金？”
刚过去的这个周末，“房屋养老金”成了中国社交媒体上的热词，它令许多人不解、质疑乃至愤怒。
中国住房和城乡建设部副部长董建国上周五（8月23日）在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上披露，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市正在开展试点。

董建国特地补充，房屋养老金方面，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。
在上述三项制度中，“房屋养老金”最受关注。正如董建国所说，屋主们在购房时已缴纳过住宅维修资金，用于房屋公共区域及设施的维护改造。有网民认为，在此基础上缴纳房屋养老金，属于重复收费。还有自媒体解读称，房屋养老金是变相征收房产税，但“比房产税还狠”，因为房产税主要针对拥有多套住宅的富人，而养老金针对的是住在“老破小”的穷人。
与此同时，关于房屋养老金征收标准的传闻也没停过。上周日（25日），一则在社媒平台上被疯转的消息称，上海浦东已披露房屋养老金收费标准，主要依据房屋的面积和楼层而定。上海市住建委和市房管局当天辟谣称该传言不实。

房屋养老金是什么？
房屋养老金的提法并非现在才有。2022年4月，湖南长沙一栋居民自建楼房坍塌，导致54人遇难。住建部随后召开视频会议，要求加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度，其中包括研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。
过去两年中国“两会”（全国人大、政协年会）期间，也有多名代表建议设立房屋养老金制度。
因楼房年久失修导致的安全事故，近年来时有发生。今年5月，安徽铜陵一栋20多年楼龄的住房发生坍塌，造成四人死亡。就在上个月，江西南昌一栋“老破小”居民楼部分坍塌，致一人罹难。
住建部数据显示，截至2022年底，中国城镇房屋中已建成超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，有近80%房屋成为老小区，普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞撰文指出，房屋与普通商品相比，生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。
在“房屋养老金”概念正式提出之前，由业主按照房屋建筑和设备安装成本5％至8％比率缴纳的“住宅专项维修资金”，一直被当作房屋养老金使用。
但据《新京报》报道，这笔资金使用时存在诸多限制条件，例如需要三分之二以上业主参加、过半数同意。使用门槛过高，流程繁琐漫长，是导致维修资金提取率较低的主要原因。此外，部分老旧住宅维修资金余额严重不足，而续缴制度难以落实。
上海市房地产科学研究院院长严荣等今年在《中国房地产金融》发表的文章中指出，目前中国住宅专项维修资金结余超过1万亿元（人民币，下同，1830亿新元），上海、北京和杭州等城市结余均超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬向第一财经指出，近年来各地政府都在探索通过地方财政补贴、土地出让金、住房公积金增值收益等渠道，建立一个能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池。
钱从哪里来？
房屋养老金引发争议的关键原因在于，官方没有说明这笔新增的资金从哪里来，以及是否会增加老百姓的负担。
澎湃新闻引述尹飞解读称，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个***益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
围绕房屋养老金的争议持续升温之际，住建部旗下《建筑》杂志社星期一（26日）在微信公众号发文，指房屋养老金制度被严重误读，并强调“房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱”。
上海市房地产科学研究院关于房屋养老金的研究报告也显示，公共账户资金由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。
但随即有人追问，公共账户的钱从哪里来？地方政府要怎么筹集资金？如果来自土地出让收入，岂不是很快就入不敷出？
中国财政部星期一公布的最新数据显示，今年首七个月国有土地使用权出让收入1.77万亿元，同比下降22.3％，较上半年的18.3％进一步扩大。受房地产市场低迷冲击，地方政府缺失一大收入来源，令本就紧张的财政状况愈发捉襟见肘。

正因如此，网民对官方承诺并不买账，认为这和疫情期间免费做核酸检测一样，“说是免费，最后还不是由纳税人买单，羊毛出在羊身上”。
还有人质疑，既然住宅维修资金还有1万多亿元余额，为什么不先想办法把这笔沉淀资金利用起来？
随着中国楼市进入存量时代，越来越多老旧房屋要进行维护和改造，需要更多资金支持，这个逻辑不难理解。但在经济低迷、就业不振、楼市下行之际重提“房屋养老金”，很难不令人联想到是在巧立名目“割韭菜”。
许多中国家庭为了买房倾其所有，只求有个安身之处。但中国住房产权只有70年，而一般民居的设计使用年限仅为50年，加上近年来房屋安全事故频发，业主和房子到底谁为谁养老，还很难说。
可以确定的是，不断走低的楼市已让众多“房奴”吃尽苦头，此时还要引入“房屋养老金”，免不了引发争议和质疑。只有解释清楚房屋养老金的钱从哪里来，用到何处去，如何征收，怎么监管，才能打消老百姓的疑惑，避免民心像危房一样动摇。